Highlights vom 10. CoRE Handelsimmobilientag: Neue Quartiere, neue Formate

Städte, Projektentwickler und Investoren reagieren ihrerseits mit innovativen Quartieren, in denen der stationäre Handel versucht, neue Rezepte für die Zukunft auszuprobieren. Die zehnte Ausgabe unserer Veranstaltungsreihe stand daher unter dem Motto „Neue Quartiere, neue Formate.“

Aber beginnen wir von vorn: Den Auftakt des zehnten CoRE-Handelsimmobilientags machte Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien, der – Traditionen sterben nicht – auch in diesem Jahr die Trends und den Gesundheitszustand des deutschen Einzelhandels untersuchte. „Es besteht keine Frage, dass der stationäre Handel weiterhin attraktiv bleibt. Die Marktanteile der unterschiedlichen Konzepte werden sich allerdings weiter verschieben“, diagnostizierte Stumpf und verwies auf sinkende Frequenzen selbst in den Metropolen. Die Folge: Der Polarisierung der Handelsstandorte bedeute auch immer mehr eine Polarisierung der Verkaufskonzepte. Insgesamt müssten Handel und Investoren in Handelsimmobilien zukünftig immer kreativer werden, um noch Antworten auf aktuelle Herausforderungen zu finden.

Einen Vorgeschmack davon, wie Quartiersentwicklungen diese Antworten liefern können, bot Lars Jähnichen von IPH Handelsimmobilien, der das Projekt „Freiham“ am Rande Münchens vorstellte. In Freiham, zwischen dem westlichen Autobahnring und München-Aubing, entsteht derzeit Europas größte Quartiersentwicklung für später einmal 25.000 Bewohner sowie ein angrenzendes Bildungszentrum für 3.000 Schüler. Das Besondere: Anwohner, Besucher und Schüler in Freiham werden nach Baufertigstellung 2022 einen urbanen Marktplatz mit Geschäften, Gastronomie- und Freizeitangeboten auf einer Fläche von 27.000 Quadratmetern vorfinden, der dem Leitgedanken des „offenen Einkaufs“ folgt, gleichzeitig aber die gleiche Warenvielfalt und -verfügbarkeit wie ein klassisches Shopping-Center vorhält. Das „ZAM“ – nach der bayerischen Mundart „’zam sei“ – getaufte Projekt wird eines von nur fünf Einkaufszentren in München sein. Daherkommt das Center allerdings in einem ungewöhnlichen Gewand, und das sieht wie folgt aus: Verwaltet werden wird der Standort zwar zentral wie bei einem klassischen Einkaufszentrum – es wird ein gemeinsames Vermietungs- und Centermanagement geben, und auch die Vielfalt des Warenangebots wird vergleichbar sein. Hier hören die meisten Gemeinsamkeiten allerdings auf. Denn städtebaulich wird sich das „ZAM“ nicht an klassischen Center-Bauweisen, sondern an innerstädtischen Vorbildern orientieren. Genauso wie in gewachsenen Innenstädten üblich, werden in Freiham demnach viele der Geschäfte an Plätzen liegen, die den Anwohnern mit einem Wasserspiel und viel Gastronomie ausreichend Raum zum Verweilen geben. Ihre Ein- und Ausgänge führen nicht in ein gemeinsames Foyer, sondern ins Freie. Arkadengänge entlang der hohen zweigeschossigen Außenfassaden – Symbolbilder des freien Handels im römischen Forum beziehungsweise der griechischen Agora – schützen die Menschen nicht nur vor dem Wetter. Sie dienen vor allem als wichtige „Schaufensterfunktion“ für die Mieter und Hersteller, die die Möglichkeit haben, ihre Produkte prominent und gut einsehbar zur Schau zu stellen.

Der Wechsel von der Handels- zur Investorenperspektive erfolgte in einem Vortrag von Sebastian Zehrer von Wealthcap, der zugleich die Studie „Future Retail – DNA des Erfolges“ vorstellte. Langfristig orientierte Investoren sähen sich in diesen Zeiten vor einer immer schwierigeren Frage. Wer sagt ihnen angesichts der Transformationskräfte im Einzelhandel, dass die erworbene Handelsimmobilie in 20 Jahren eine stabile Rendite einfährt? Wer die neuen Spielregeln des Handels verstehen will, erklärte Zehrer, sollte sich bei Anlageentscheidungen nicht nur auf Investmentkennziffern verlassen. Ein gutes Gespür für Standorte, die Positionierung unterschiedlicher Betriebstypen sowie Trendexpertise und Weitsicht für gesellschaftliche Megatrends seien gefragt. Drei Ergebnisse der Wealthcap-Studie: (1) Handelsimmobilien müssen in Zukunft sehr viel mehr leisten als heutzutage; vor allem werden sie nicht mehr reine Orte des Konsums sein. Stattdessen werden sie viele Aufgaben übernehmen, für die sie ursprünglich nicht gedacht waren: für Entertainment-Möglichkeiten, für Naherholung, als Mobilitätszentren usw. Die Handelsimmobilie wird also immer flexibler und muss sich gut in ihre Umgebung integrieren. (2) Neben dem klassischen Investmentkriterium Lage entscheidet in Zukunft vor allem die schnelle Erreichbarkeit. Mit neuen Mobilitätskonzepten betrifft diese Erreichbarkeit immer weniger nur das Automobil. Ein guter Zugang mit dem Fahrrad, zu Fuß oder anderen Fortbewegungsmitteln bis direkt für das Geschäft gewinnt gerade in urbanen Zentren enorm an Bedeutung. (3) Darüber hinaus sollten nachhaltig erfolgreiche Handelsimmobilien auf flexible Flächennutzungskonzepte setzen, die im besten Fall auch Lösungen für größere gesellschaftliche Anforderungen bieten. Handelslagen, die als intermodaler Knotenpunkt mit E-Ladestationen oder Last-Mile-Logistikhubs positioniert werden, könnten einen bedeutenden Beitrag zur Verkehrswende in unseren Städten leisten.

Flexible Mischnutzungskonzepte – eine Idee, die im Publikum und auf dem Podium anschließend rege diskutiert wurde. Corinna Schulthess Traumueller von Family Office Management Consulting erklärte, dass deutsche Family Offices, früher eher undurchschaubare „Blackboxes“, ihren gesellschaftlichen Gestaltungswillen mittlerweile offener zur Schau stellen als früher. Das drücke sich auch in ihren Immobilieninvestments aus. Als Beispiel lobte Traumueller das Werksviertel in München, das erst dank seiner mutigen Nutzungsdurchmischung ein städtebaulicher Zugewinn für München geworden ist. Markus Reinert von der IC Immobilien Gruppe und Frank Berlepp von LBBW Immobilien äußerten sich hingegen vorsichtiger und verwiesen auf die zum Teil enormen planungsrechtlichen Herausforderungen. Damit waren sie nicht allein. Die Juristen Dr. Christian Wiggers von der Kanzlei PSP aus München sowie Dr. Mark Butt von GSK Stockmann stellten sodann klar, dass das deutsche Baurecht für Ansiedlungen (nicht nur, aber vor allem auch) mit Mischkonzepten einige Herausforderungen bereithält.

Zum Abschied gab es leider auch eine traurige Nachricht. Für Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Gründer des „CoRE“, wie die Reihe von manchen genannt wird, war der zehnte Handelsimmobilientag leider der letzte. Er wird der Veranstaltung als Moderator und Organisator nicht mehr zur Verfügung stehen und bis zur kommenden Ausgabe an einen Nachfolger von der Hochschule Nürtingen-Geislingen übergeben.