Comeback mit neuen Regeln: Warum Retail-Immobilien wieder attraktiv werden

„Wer heute auf Shopping Center, Fachmarktzentren und Highstreet-Objekte blickt, sieht keinen Markt, der schlicht in den alten Zyklus zurückkehrt“, sagt Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH-Gruppe.

Seit 2024 sind erste Stabilisierungssignale erkennbar, für 2026 wird mit steigender Transaktionsdynamik gerechnet.

Ein zentraler Treiber ist der Refinanzierungsdruck: Bis 2027 laufen europaweit Finanzierungen von rund 65 Milliarden Euro aus – das erhöht den Verkaufsdruck und schafft zugleich Einstiegschancen. Entsprechend bleibt die Nachfrage im Core-Segment „anhaltend solide“.

Innerhalb der Nutzungsarten verschieben sich die Gewichte deutlich. „Fachmärkte und Fachmarktzentren dominieren inzwischen den Investmentmarkt“, so Jähnichen.

Auch lebensmittelgeprägte Konzepte und ausgewählte Innenstadtlagen bleiben gefragt, während klassische 1A-Lagen an Bedeutung verlieren. Entscheidend ist jedoch: „Resilienz ist nicht allein eine Frage der Nutzungsart“, sondern der konkreten Funktion einer Immobilie im Standort.

Strukturelle Veränderungen im Handel verstärken diesen Trend. Laut der BBE Handelsberatung werden bis 2035 rund zehn Millionen Quadratmeter Nonfood-Fläche wegfallen.

„Besonders betroffen sind traditionelle Segmente wie der Modehandel, während Discounter, Gastronomie, Freizeit und Beauty an Bedeutung gewinnen“, so Jähnichen. Gleichzeitig nimmt die Polarisierung der Standorte zu: Starke Lagen behaupten sich, schwächere geraten weiter unter Druck.

Auch die Mietmärkte differenzieren sich stärker. Nach Rückgängen stabilisieren sich die Mieten, teils mit Zuwächsen in Toplagen. Zugleich wächst die Spreizung zwischen guten und schwächeren Mikrolagen. Händler konzentrieren sich auf ausgewählte Standorte, während Mietmodelle flexibler werden.

Neue Chancen ergeben sich vor allem bei Nahversorgungsformaten, gemischt genutzten Innenstadtobjekten und repositionierbaren Beständen. „Nicht jede Handelsimmobilie wird zum Gewinner, aber viele können wieder investierbar werden“, betont Jähnichen. Voraussetzung ist eine klare Neuausrichtung.

Ein zentraler Ansatz ist „Retail+“ – die Kombination von Handel mit Gastronomie, Gesundheit oder Freizeit. Dadurch steigen Frequenz und Ertragsstabilität, während Faktoren wie Cashflow-Sicherheit und Anpassungsfähigkeit stärker in den Fokus rücken.

Fazit: „Die Chancen liegen 2026 nicht in der Rückkehr zur Ausgangssituation.“ Gefragt sind selektive Strategien und aktives Management. Der Markt wird wieder investierbar – gerade wegen seiner neuen Differenziertheit.