Einkaufszentren müssen umdenken

Kleidung kaufen und koreanisches Barbecue essen: Mit Einkaufszentren wird oft eine Kombination aus Einkauf und Essen verbunden. Allerdings erfüllen die insgesamt 506 deutschen Einkaufszentren mit ihren rund 16,7 Millionen Quadratmeter Fläche noch andere Funktionen.

Sie können als Nahversorger, Treffpunkt und Anlaufstelle für Dienstleistungen dienen. Oder sie werden obsolet. Für die Eigentümer deutscher Einkaufszentren (Shoppingcenter) stellt sich die Überlebensfrage: Weichen, Wachsen oder Wandeln?

Die Antwort darauf hängt vom Standort, der Größe und Besucherzahl ab. Selbst ein volles Haus kann in Schieflage geraten, wenn die Kunden nur wegen einzelner Mieter kommen oder zu wenig einkaufen.

Ein unscheinbares Einkaufszentrum in einer kleineren Stadt kann dagegen unverzichtbar sein, wenn es eine Versorgungsfunktion erfüllt oder sogar die Rolle eines Stadtzentrums übernimmt.

Weichen: Umbau zum Quartier

Unseren Analysen zufolge werden bundesweit bis zum Jahr 2035 insgesamt rund zehn Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche außerhalb von Lebensmitteln (Non-Food) wegfallen.

Das trifft auch Einkaufszentren: Wenn keine klare Versorgungsfunktion mehr gegeben ist, ein Überangebot an Fläche in der Nachbarschaft besteht oder das Einzugsgebiet schrumpft, stehen die Chancen schlecht. Dann fallen ganze Straßenzüge als Standort weg.

Automatisch wird ein Zentrum allerdings nicht zum Fall für die Abrissbirne. Ein teilweiser Abriss oder Umbau kann jedoch sinnvoll sein. In vielen Fällen lassen sich Immobilien zu einem gemischt genutzten Quartier mit Büroflächen, Hotels, möblierten Wohneinheiten, medizinischen Angeboten und weiteren Flächentypen umbauen. Dann erfüllt das ehemalige Einkaufszentrum weiterhin eine wichtige Aufgabe, aber eine andere.

Wachsen: Starke Standorte gewinnen

Die Polarisierung hat zur Folge, dass gute Standorte noch stärker werden. Händler konzentrieren ihre Expansion auf bessere Lagen in wenigen Städten. Diese Standorte steuern internationale Marken an, die in Deutschland wachsen, und Hersteller, die eine direkte Beziehung zu ihren Kunden aufbauen wollen.

Auch Händler, die üblicherweise am Stadtrand operieren, zieht es in die Innenstädte. Beispielsweise ist das Möbelhaus Ikea inzwischen in zwölf deutschen Einkaufszentren vertreten. Der Sportartikelhändler Decathlon betreibt verschiedene Konzepte für die Innenstadt. Folgerichtig liegen die Mietpreise in etlichen Einkaufszentren über dem Vor-Corona-Niveau auf einem Allzeithoch.

Wandeln: Hin zum Alltagsort

Zahlreiche Einkaufszentren haben nicht zu viel Fläche, sondern die falsche Nutzung. Meist sollten die Betreiber dann den Einzelhandel in der Sockelzone fokussieren. Gleichzeitig können sie die Obergeschosse öffnen, damit dort künftig gewohnt, gearbeitet, behandelt oder gelernt werden kann. Allerdings sind die einzelnen Nutzungen miteinander abzuwägen.

Eine Kunstausstellung zieht Menschen an, generiert aber nur wenig Miete. Bei möblierten Wohnungen ist es umgekehrt: Deren Vermietung rechnet sich häufig wirtschaftlich, bringt aber kaum mehr Publikum, das den Konsum erhöht.

Die Kommune kann häufig helfen, wenn sie das Planungsrecht ändert. Viele Einkaufszentren unterliegen Verkaufsflächen- und Sortimentsgrenzen, die vor Jahrzehnten festgelegt worden sind, um damalige Handelsstrukturen zu schützen.

Mittlerweile kann die Einkaufsrealität diese Vorgaben überholt haben. So werden für Kleidung rund 45 Prozent der Umsätze im Internetverkauf erzielt ohne Einschränkungen der Kommunen oder der Ladenöffnungszeiten.

Auch wenn die Verkehrswerte der Immobilien sinken oder schon gesunken sind, müssen die privaten Eigentümer investieren, um künftigen Werterhalt zu ermöglichen. Das bleibt der Öffentlichkeit oft verborgen.

Die Effekte sind dagegen für alle zu sehen: Je nach dem Einsatz der Eigentümer, Betreiber und Mieter wird aus einem Einkaufszentrum ein funktionierender Standort mit Mehrwert für die Umgebung oder als schwach frequentierte Immobilie eine Last für das Umfeld.