Einzelhandels- und Immobilienmärkte: Polarisierung und Neuausrichtung

Schrumpfenden Betriebsformen stehen wachsende gegenüber, aber nicht an den gleichen Standorten und nicht in der gleichen Anzahl. An vielen Standorten und in vielen Objekten muss deshalb Handel ersetzt werden.  Diese Situation führt zu einer starken Polarisierung zwischen Makro- und Mikrolagen. Die Folge: Städte und ihre Handelsstandorte müssen neu gedacht werden.

Die getrübte Konsumstimmung aufgrund geopolitischer Krisen, steigender Energiepreise und der Inflation sowie der Fachkräftemangel und steigende Kosten sorgen im deutschen Einzelhandel für keine Aufbruchsstimmung.

Joachim Stumpf, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien GmbH und Geschäftsführer der IPH-Mutter BBE Holding GmbH: „Trotzdem wird der Gesamtumsatz nach knapp 660 Mrd. Euro im vergangenen Jahr bis 2028 auf voraussichtlich 700 Milliarden Euro moderat ansteigen. Treiber bleibt dabei der Online-Handel.“

Die Auswirkungen auf die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien sind sehr unterschiedlich:
1.       Auf der Preisebene werden Discount- und Luxussegmente weiterwachsen, während mittlere Preislagen an Bedeutung verlieren.

2.       Branchen: Food bleibt stationär stabil mit einem Online-Anteil von unter 4 Prozent. Dies ist ein Stabilitätsfaktor für Nahversorgungsimmobilien. Fashion verzeichnet dagegen stationäre Rückgänge bei einem Prognoseonlineanteil von 49 Prozent. 

3.       Bei den Standorten haben Großstädte und führende Shopping-Center die besten Perspektiven, weil sich dort neue expandierende Unternehmen ansiedeln. Stumpf: „Kleinere Städte, regionale Center mit hohem Modeanteil und Standorte mit mittelständischem Fachhandel geraten hingegen unter Druck.“

4.       Die Unterschiede zwischen gefragten und weniger attraktiven Lagen in den Vermietungsmärkten verstärken sich. Leerstände nehmen zu, die Mieten geraten unter Druck. Diese sind seit 2019 in 1A-Lagen um 14 Prozent gefallen. Große Flächen über 3.000 m² Verkaufsfläche sind kaum mehr gefragt.

Die Folgen dieser Entwicklung wird in den kommenden zehn Jahren insbesondere der Nonfood-Handel spüren und rund 10 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche verlieren. Laut Stumpf verändert sich dadurch die klassische Nutzung von Handelsimmobilien grundlegend und damit auch die Städte. „Wegfallende Handelsflächen – wie z.B. Kauf- und Warenhäuser – werden zunehmend durch alternative Nutzungen ersetzt,“ so Stumpf weiter. Der Trend gehe dabei klar in Richtung Mixed-Use, mit einem wachsenden Anteil in den Bereichen Wohnen, Büro, Gesundheit, Fitness, Freizeit, Hotel, Gastronomie, Bildung oder Co-Working.

Stumpf: „Bei Shopping-Centern zeigt sich, dass solche Mischkonzepte unabhängig vom Baujahr erfolgreich umgesetzt werden können.“ Damit diese Transformation gelingt, sind planungsrechtliche Erleichterungen erforderlich. Dazu gehören verkürzte Umplanungs- und Genehmigungszeiten, eine reduzierte Regelungsdichte und der Erhalt des Bestandsschutzes bei der Umnutzung.

Auch am Investmentmarkt zeigt sich die Marktpolarisierung durch ein selektives Interesse. Während Nahversorgungsimmobilien und Geschäftshäuser noch eine solide Nachfrage haben, bleiben Warenhäuser und ältere Shopping-Center schwer vermittelbar. Investoren agieren angesichts gestiegener Finanzierungs- und Baukosten zurückhaltend. Für Objekte mit hohem Umnutzungsbedarf fehlt aktuell ein funktionierender Markt. Stumpf: „Für risikoaffine Investoren bieten sich nach vollzogener Preisbildung zukünftig interessante Entwicklungsmöglichkeiten. Das ist auch wichtig für unsere Städte, die mit waschendem Leerstand zu kämpfen haben.“