Fünf Fragen zur Erholung des Einzelhandels

Mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 6,51 Milliarden Euro entwickelte sich Retail im vergangenen Jahr zum aktivsten gewerblichen Immobiliensektor in Deutschland – und überholte damit erstmals seit 2011 die Bereiche Büro und Logistik, wie BNP Paribas Real Estate berichtet.

Insgesamt 12 Transaktionen überschritten die 100-Millionen-Euro-Marke. Dazu gehörten die Übernahme des Porta-Portfolios durch XXXLutz, der Kauf des Münchner Luxuskaufhauses Oberpollinger durch den lokalen Immobilieninvestor Erich Schwaiger aus der Signa-Insolvenzmasse für 380 Millionen Euro, die Übernahme von Berlins größtem Einkaufszentrum Gropius Passagen durch Hayfin Capital Management sowie der Kauf des Designer Outlet Berlin durch Frey für 230 Millionen Euro.

Die Rückkehr des Vertrauens in die Assetklasse wird durch eine starke Nachfrage expansionswilliger Einzelhändler untermauert. Doch Handelsimmobilien müssen eine klare Funktion erfüllen und echte Nachfrage bedienen, um erfolgreich zu sein.

Greenstreet News hat Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH Gruppe, fünf Fragen zur Entwicklung des deutschen Einzelhandelsmarktes gestellt. Die IPH Gruppe verwaltet ein Portfolio von Handelsimmobilien im Wert von rund 6 Milliarden Euro und bietet zudem Vermietungs- und Transaktionsberatung an.

1. Retail ist wieder auf der Investorenagenda. Wie würden Sie die Aktivität des letzten Jahres zusammenfassen – und wohin geht die Reise 2026?
Der stationäre Einzelhandel hat eindeutig wieder an Dynamik gewonnen, insbesondere an starken Standorten mit klarem Profil. Wir sehen eine erneute Expansionsaktivität von Einzelhändlern, die bewusst Sichtbarkeit, Kundennähe und Relevanz im Alltag suchen. Gut performende Innenstadtlagen und sorgfältig kuratierte Shopping-Destinationen profitieren von dieser Entwicklung, da sie Frequenz und einzigartige Erlebnisse bieten.

Gleichzeitig ist deutlich geworden, dass nicht alle Einzelhandelsflächen gleich gut performen. Insbesondere obere Etagen und Bereiche mit schwächerer Kundenfrequenz stehen unter Druck. In diesen Fällen reicht die konventionelle Einzelhandelsnutzung allein oft nicht mehr aus. Die Lösung liegt in der intelligenten Integration von Mixed-Use-Konzepten, die den Einzelhandel mit Dienstleistungen, Gastronomie, Freizeit oder anderen Nutzungen ergänzen, die Frequenz und Relevanz stabilisieren.

Für Investoren ist Handelsimmobilien damit wieder greifbarer geworden. Die Performance wird durch Standortqualität, Konzeptstärke und die Fähigkeit zur aktiven Repositionierung von Assets bestimmt. Die Preiserwartungen haben sich entsprechend angepasst und schaffen eine realistische Grundlage für Transaktionen. Mit Blick auf 2026 erwarten wir eine anhaltende Nachfrage nach Assets, die starke Standorte mit klaren Strategien und Entwicklungspotenzial kombinieren.
 

2. Was werden die wichtigsten Treiber und Herausforderungen sein, die den Markt in diesem Jahr beeinflussen?
Ein wichtiger Faktor für den Einzelhandels-Investmentmarkt ist eine Zunahme der Verfügbarkeit von Fremdkapital – insbesondere hinsichtlich der Bereitschaft der Banken, Kredite bereitzustellen. Denn wir beobachten immer noch ein überproportional hohes Maß an Zurückhaltung, wenn es um das Vertrauen in Handelsimmobilien geht, was der tatsächlichen Marktsituation nicht gerecht wird.

Ein weiterer wichtiger Treiber ist die aktive Transformation kombiniert mit präziser Kuration. Handelsimmobilien müssen sich kontinuierlich an veränderte Konsumentenverhalten und Einzelhandelstrends anpassen. Dies erfordert nicht nur physische Veränderungen, sondern auch ein klares Verständnis dafür, wie Einzelhandel, Dienstleistungen und komplementäre Nutzungen zu kohärenten, standortspezifischen Konzepten orchestriert werden können.
Die größte Herausforderung liegt in der Umsetzung. Transformation ist wirtschaftlich anspruchsvoll und erfordert ein klares Commitment der Eigentümer. Die positive Nachricht ist, dass viele Eigentümer diese Realität verstanden haben. Es gibt eine wachsende Bereitschaft zu investieren, bestehende Strukturen zu überdenken und langfristige Verantwortung für Assets zu übernehmen. Der Markt wird zunehmend kompromissloser: Durchschnittliche Lösungen funktionieren nicht mehr. Exzellenz setzt sich durch, während Mittelmäßigkeit verblasst.
 

3. Gibt es Unterschiede zwischen den Subsektoren?
Ja, die Unterschiede zwischen den Subsektoren werden ausgeprägter. Lebensmittelverankerte Fachmarktzentren und convenience-orientierte Formate erfüllen weiterhin eine wesentliche Versorgungsfunktion und bleiben ein stabilisierendes Element an vielen Standorten. Ihre Relevanz für den täglichen Bedarf ist unbestritten.
Gleichzeitig ist der Markt eindeutig nicht auf diese Formate beschränkt. Innenstadtlagen und Einkaufszentren performen ebenfalls gut, wenn die Profile klar sind und die Konzepte stimmen und aktiv gemanagt werden. Mode, Lifestyle und spezialisierter Einzelhandel können in diesen Umgebungen erfolgreich funktionieren, vorausgesetzt, Standortqualität, Mietermix und Erlebniswert sind aufeinander abgestimmt.

Allerdings setzt sich die Polarisierung zwischen verschiedenen Städten fort. Viele Städte erleben eine signifikante Kontraktion der Größe von 1a-Lagen in Innenstädten – was dazu führt, dass potenzielle Investoren sehr genau auf die Tragfähigkeit dieser Art von Investitionen schauen müssen.
Eine weitere Herausforderung für Investoren: Die "Erfolgsformel" in Einkaufszentren ändert sich derzeit ziemlich schnell. Eine Mieterstruktur, die vor wenigen Jahren noch sehr erfolgreich Frequenz erzeugt hat, tut dies möglicherweise nicht mehr. Letztendlich hängt der Erfolg weniger vom Subsektor selbst ab, sondern vielmehr davon, ob ein Standort eine klare Funktion erfüllt und echte Nachfrage bedient.
 

4. Was beobachten Sie bei den Mietertrends?
Die Mieternachfrage wird selektiver, aber auch dynamischer. Während Teile des Non-Food-Einzelhandels herausfordernd bleiben, expandieren die richtigen Konzepte an den richtigen Standorten eindeutig wieder. Dies schließt sowohl etablierte nationale Player als auch internationale Marken ein, die Deutschland als attraktiven Einzelhandelsmarkt neu bewerten. Victoria's Secret zum Beispiel hat kürzlich begonnen, auf dem deutschen Markt zu expandieren.

Viele Mieter bewegen sich in Richtung kleinerer, flexiblerer und individualisierter Einheiten, um näher an die Kunden zu kommen und die Markenidentität zu stärken. Beispiele für solche Individualisierung sind Ikea, Decathlon und TK Maxx. Pop-up-Formate entwickeln sich von temporären Lückenfüllern zu echten Frequenztreibern, insbesondere in Bereichen wie Kosmetik und Food & Beverage, oft unterstützt durch starke Social-Media-Präsenz. Der F&B-Sektor selbst bleibt resilient.

5. Was ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Einzelhandelskonzept?
Was letztendlich den Erfolg bestimmt, ist Klarheit des Zwecks. Handelsimmobilien können sich heute keine ungenutzten oder undefinierten Flächen leisten. Jeder Quadratmeter muss eine klare Funktion erfüllen, sei es Frequenz zu generieren, die Aufenthaltsqualität zu erhöhen oder eine bestimmte Zielgruppe anzusprechen.

Es erfordert eine enge Zusammenarbeit zwischen Eigentümern, Mietern und öffentlichen Behörden sowie Kreativität und eine echte Offenheit für neue Ideen. Einzelhandelsstandorte werden nicht allein durch Größe erfolgreich sein, sondern durch Relevanz. Orte, die durchdacht kuratiert und aktiv gemanagt werden, bleiben ein integraler Bestandteil unserer Städte und unseres Alltags.

Dies kann durch Asset-Strategien erreicht werden, die datengetrieben sind und auf aktueller Erfahrung und Netzwerk-Expertise basieren. Diese Strategien müssen konsequent und professionell umgesetzt werden, denn der Markt toleriert keine Fehler. Und das gilt über alle Segmente des ansonsten sehr vielfältigen Handelsimmobilienmarktes hinweg – ob Innenstadtimmobilien, Einkaufszentren oder Fachmarktzentren.

Fazit
Die Erholung des deutschen Einzelhandelsimmobilienmarktes ist in vollem Gange, aber sie ist differenziert zu betrachten. Erfolg ist nicht mehr selbstverständlich, sondern muss durch klare Konzepte, aktives Management und kontinuierliche Anpassung an veränderte Marktbedingungen erarbeitet werden. Die Zeiten, in denen durchschnittliche Lösungen ausreichten, sind vorbei. Investoren und Eigentümer, die bereit sind, in Qualität, Transformation und echte Mehrwerte zu investieren, werden von der positiven Marktentwicklung profitieren.