Handelsimmobilien: Nach der Neubewertung beginnt die eigentliche Arbeit

In der aktuellen Marktsituation konzentriert sich die Diskussion über Handelsimmobilien häufig auf das Thema Preis. Eine solche Betrachtung greift jedoch zu kurz. Handelsimmobilien werden nicht allein deshalb wieder attraktiv, weil ihre Preise gesunken sind. Die Neubewertung ist vielmehr ein Ausgangspunkt - noch kein Investment Case.

Ein niedrigerer Einstiegspreis zeigt, wo der Markt nach Jahren der Korrektur angekommen ist. Er sagt jedoch wenig darüber aus, ob eine Immobilie die passenden Mieter gewinnen, stabile Kundenfrequenzen erzeugen, belastbare Mieterträge erzielen und bei einem späteren Verkauf wieder erfolgreich am Markt platziert werden kann.

Genau hier beginnt die eigentliche Arbeit.

Diese Unterscheidung ist für Eigentümer, Asset Manager und Investoren von zentraler Bedeutung. Handelsimmobilien gehörten im vergangenen Marktzyklus zu den ersten Segmenten der gewerblichen Immobilienwirtschaft, die eine strukturelle Neubewertung erfuhren. Einkaufszentren und stark vom Non-Food-Handel geprägte Immobilien gerieten bereits unter Druck, bevor die Auswirkungen des Zinsanstiegs in vollem Umfang auch andere Segmente wie Büroimmobilien, Logistik oder Hotels erreichten.

Bereits ab etwa 2017 betrachteten institutionelle Investoren Einkaufszentren zunehmend kritischer. Gleichzeitig verlagerte sich ein wachsender Teil der Ausgaben für Non-Food-Produkte in den Onlinehandel. Die Pandemie und das anschließende Finanzierungsumfeld beschleunigten diese Korrektur zusätzlich.

Der Markt ist nicht einfacher, aber transparenter geworden

Die frühe Neubewertung hat einen veränderten Markt geschaffen. Handelsimmobilien sind dadurch nicht einfacher geworden, aber die Risiken sind heute sichtbarer als in der Niedrigzinsphase.

Die Spitzenanfangsrenditen für Einkaufszentren sind von rund 4,2 Prozent auf etwa 5,8 Prozent gestiegen. Im 4. Quartal 2025 erreichte das Transaktionsvolumen deutscher Handelsimmobilien rund 2,3 Milliarden Euro. Gleichzeitig haben sich die Deal-Pipelines wieder breiter entwickelt.

Die entscheidende Frage ist deshalb nicht, ob Handelsimmobilien wieder gehandelt werden. Entscheidend ist vielmehr, welche Immobilien gehandelt werden - und aus welchem Grund.

Die Antwort ist eindeutig: Immobilien mit einer überzeugenden operativen Perspektive finden Käufer. Immobilien ohne eine solche Perspektive bleiben schwierig zu platzieren. Rund 37 Prozent des deutschen Handelsimmobilien-Investmentvolumens im Jahr 2025 entfielen auf lediglich zehn Transaktionen. Fachmarktparks und Fachmarktzentren machten knapp 49 Prozent des Marktes aus.

Ihre Attraktivität ist nachvollziehbar. Häufig verfügen sie über ebenerdige Flächen, gut sichtbare Parkmöglichkeiten, klar strukturierte Grundrisse, wichtige Nahversorgungsanker und Mietermixe, die leichter zu modellieren sind.

Lebensmittelhändler, Drogeriemärkte, Baumärkte und preisorientierte Formate bieten dabei vielfach eine widerstandsfähigere Basis als viele stärker von freiwilligen Konsumausgaben abhängige Non-Food-Konzepte.

Einkaufszentren brauchen eine klare Perspektive

Einkaufszentren sind komplexer zu bewerten. Einige verfügen weiterhin über eine starke Marktposition. Andere sind strukturell schwach. Viele liegen zwischen diesen beiden Polen. Ihre weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Qualität der Managemententscheidungen in den kommenden Jahren abhängen.

Nach Einschätzung der IPH Gruppe kann derzeit nur etwa ein Viertel des deutschen Einkaufszentrenbestands als stabil eingestuft werden. Pauschale Bezeichnungen für einzelne Immobilienklassen verlieren daher an Aussagekraft.

Ein gut positioniertes Einkaufszentrum mit einem dominanten Einzugsgebiet, realistischen Mieten, einer klaren Vermietungsstrategie und einem beherrschbaren Investitionsbedarf kann weiterhin ein überzeugender Investment Case sein.

Eine schlecht gemanagte Immobilie in einer ungeeigneten Mikrolage wird dagegen nicht allein dadurch attraktiv, dass ihr Preis gesunken ist.  Die zentrale Arbeit beginnt mit dem Grundriss und dem Mietflächenplan:

• Welche Einheiten entsprechen noch der aktuellen Mieternachfrage?
• Welche Flächen sind zu tief, zu groß oder nicht ausreichend an die Kundenströme angebunden?
• Welche Mietverträge bilden nachhaltige Marktmieten ab?
• Welche Verträge verschieben lediglich künftige Ertragsrisiken?
• Wo bestehen Häufungen von Mietvertragsausläufen, Sonderkündigungsrechten oder Investitionsverpflichtungen?

Diese Fragen sind keine technischen Details, die erst am Ende einer Due-Diligence-Prüfung betrachtet werden. Sie bilden den Kern des Investment Case. Auch eine hohe Vermietungsquote reicht heute nicht mehr aus. Ein Einkaufszentrum kann zu 90 Prozent vermietet sein und dennoch nur schwer zu finanzieren oder zu verkaufen sein, wenn die Mieterträge nicht belastbar sind. Eine hohe ausgewiesene Miete kann sich als Schwäche erweisen, wenn der Mieter sie wirtschaftlich nicht dauerhaft tragen kann.

Umgekehrt kann eine niedrigere Miete mit dem passenden Betreiber, einer realistischen Umsatzbasis und einer angemessenen Vertragslaufzeit die Immobilie stärken. Sie kann potenziellen Käufern mehr Sicherheit für die weitere Entwicklung geben.

Mischnutzung ist kein Selbstzweck

Eine gemischte Nutzung kann Teil der Lösung sein. Sie ist jedoch keine Strategie an sich. Die bloße Ergänzung einer problematischen Immobilie um eine Arztpraxis, ein Fitnessstudio oder eine kommunale Einrichtung löst die strukturellen Herausforderungen nicht automatisch. Solche Nutzungen schaffen nur dann einen Mehrwert, wenn sie zum lokalen Umfeld, zur Gebäudestruktur und zum übergeordneten Kundenweg passen.

Gesundheitsbezogene Nutzungen sind hierfür ein Beispiel. Sie können verlässliche Mietvertragslaufzeiten, regelmäßige Besuche und eine stabile Tagesbevölkerung in eine Immobilie bringen. Dadurch können angrenzende Dienstleistungen, Gastronomie- und Nahversorgungsangebote unterstützt werden.

Gastronomische Angebote können die Aufenthaltsdauer erhöhen. Voraussetzung ist jedoch, dass Konzept, Lage und Betriebsmodell überzeugend sind. Freizeitangebote können neue Besuchsanlässe schaffen, erfordern aber häufig höhere Investitionen und eine sorgfältige Integration in das Gesamtkonzept.

Es geht daher nicht darum, möglichst viele unterschiedliche Nutzungen zusammenzubringen. Entscheidend ist ein funktionierender Nutzungsmix, der die Immobilie widerstandsfähiger macht.

Neupositionierung erfordert klare Entscheidungen

Eine Neupositionierung setzt eine ehrliche Bestandsaufnahme voraus. Es muss identifiziert werden, welche Bereiche einer Immobilie weiterhin wirtschaftlich funktionieren, welche Flächen eine neue Nutzung benötigen und welche bisherigen Annahmen aufgegeben werden müssen.

Das gilt auch für den Investitionsbedarf. Aufgeschobene Investitionen sind nicht neutral. Sie werden bei der nächsten Prüfung vom potenziellen Käufer als Abschlag berücksichtigt. Immobilien, die gezielt und mit einer klaren Begründung modernisiert wurden, lassen sich leichter finanzieren und verkaufen als Objekte, bei denen bislang keine tragfähigen Lösungen umgesetzt wurden. Investitionen müssen deshalb unmittelbar mit der Vermietungsstrategie verbunden werden und dürfen nicht isoliert in einer technischen Maßnahmenliste stehen.

Der nächste Marktzyklus belohnt aktives Management

Der kommende Marktzyklus wird Eigentümer belohnen, die ihre Immobilien aktiv steuern. Diese Arbeit ist wenig spektakulär. Sie findet Einheit für Einheit, Mietvertrag für Mietvertrag und Gespräch für Gespräch statt - mit Mietern, Kommunen, Finanzierern und potenziellen Käufern.

Dafür braucht es ein präzises Verständnis der lokalen Nachfrage, realistische Mietannahmen und die Bereitschaft, Mieter oder Konzepte abzulehnen, die zwar kurzfristig einen Leerstand schließen, aber die langfristige Verkaufsfähigkeit der Immobilie schwächen.

Handelsimmobilien werden transparenter. Einfach werden sie dadurch jedoch nicht. Im kommenden Marktzyklus werden Handelsimmobilien nicht allein deshalb wieder investierbar, weil sich die Marktstimmung verbessert. Sie werden investierbar, weil die Grundlagen geschaffen wurden: im Vermietungsprozess, auf dem Grundriss und im Zusammenspiel zwischen Immobilie, Mietern und dem umgebenden Stadtraum.