Highstreet: Zukunftsstarke Positionierungen sind gefragt

Wir sprachen mit der neuen Kollegin über die Perspektiven der Einkaufsstraßen sowie darüber, was für Immobilieneigentümer jetzt zu tun ist und welche Regeln bei der Substituierbarkeit von Handelsflächen zu beachten sind.

In den Medien wird derzeit ein dunkles Bild von unseren Innenstädten gezeichnet. Sie selbst sind nah dran an der Highstreet, reden jeden Tag mit den Eigentümern und Mietern. Wie ist Ihr Blick auf die Situation der Einkaufsstraßen?

Anders als vor ein paar Jahren hat sich die Ausgangssituation auf der Highstreet nun in kürzester Zeit umgekehrt. „Prä-Corona“ war die Flächennachfrage in den Einkaufsstraßen zwar da. Die Mieten waren jedoch so hoch, dass sie sich nur die wenigsten Unternehmen leisten konnten oder wollten. Viele mieden notgedrungen die hervorragenden Lagen, die dort nach wie vor zu finden sind. Dann kam die Pandemie und nun verhält sich die Situation genau andersherum. Ich sehe darin aber auch Chancen.  Die Nachfrage in der Highstreet mag zwar insgesamt niedriger ausfallen. Damit einher gehen aber auch realistischere Mietenerwartungen der Eigentümer, weshalb sich der Markt mittlerweile etwas leichter tut – auch wenn das natürlich nicht jedem Eigentümer gefällt.

Sie sprechen die Eigentümer an. Welche Lehren lassen sich für Sie aus der Pandemie ziehen, was ist jetzt zu tun?

Für die Eigentümer ist die Pandemie eine Zäsur und ein Weckruf zugleich. Flächen, die schon vor der Pandemie schwer zu vermieten waren, müssen jetzt neu und zukunftssicher aufgestellt werden. Deshalb ist jetzt die Zeit gekommen, nun endlich längst notwenige Anpassungen der Immobilie an die Strukturveränderungen des Handels und der Innenstadt anzupacken.

Was wird von der Pandemie bleiben, und was nicht?

Man darf mich nicht falsch verstehen, ich finde online einzukaufen nicht schlimm. Aber ich glaube, dass die Innenstadt mit ihren Geschäften und Gastronomen der wichtigste soziale Bezugspunkt für die Menschen bleiben wird. Ein Leben, das sich nur in den Wohnungen abspielt, kann ich mir einfach nicht vorstellen. Wir dürfen uns aber auch nichts vormachen: Der stationäre Handel wird zukünftig kleiner ausfallen, als wir es bisher gewohnt sind. Das bedeutet: Auch wenn die Menschen wieder in die Innenstädte zurückkehren, haben sich die Ansprüche der Kunden ans Einkaufen einfach verändert. Viele von ihnen sind nicht mehr bereit, im dritten oder vierten Obergeschoss einkaufen zu gehen. Die meisten sind ohnehin durch das Internet bereits bestens über Angebote und Preise informiert. Man schaut zwar gerne noch im Erdgeschoss vorbei, aber oft nur, um zu schauen, ob sich der Weg in die höheren Etagen noch lohnt.

Wie gehen wir mit diesem Overstoring um, wie schnell werden wir uns nach Nachnutzungskonzepten umgucken müssen?

Wir werden zukünftig mehr Mischnutzungen erleben, daran zweifle ich weniger. Der Einzelhandel hat in den Innenstädten lange Zeit dominiert und vielen anderen Nutzungen in den hoch verdichteten Räumen kaum Luft gelassen. Nun sind wir in der Situation, dass wir die Zentren wieder durchmischen können. Ich wäre aber vorsichtig damit, Mischnutzungen pauschal als Heilmittel für all unsere Probleme zu sehen. Vielmehr wird es darauf ankommen, ob die gewählte Nachnutzung hinnehmbare Erträge erwirtschaften kann. Auch für den Eigentümer ist die Innenstadt nicht günstig, er muss sich ebenfalls überlegen, mit welchen Mietern er am besten wirtschaften kann. Freizeit- und Kulturnutzungen etwa werden einfach nicht dasselbe Mietniveau erreichen wie eine Handelsfläche. Umgekehrt braucht jede Nutzung aber auch den richtigen Standort. Sicherlich wird nicht jede Immobilie den besonderen Lagevoraussetzungen eines Hotels oder eines Büros gerecht. Worauf es ankommt, sind eine ganz klar formulierte Positionierung der Immobilie am Markt, das dazugehörige Vermietungskonzept und am besten noch jemanden, der den Mietermarkt wie seine Westentasche kennt und das Konzept auch umsetzen kann.

Vielen Dank, Frau Gradl!