Lebensmitteleinzelhandel: Die Investmentansätze sind so vielseitig wie die Immobilien selbst

Doch welche Herausforderungen und Chancen bietet dieser Markt wirklich? Lars Jähnichen, Geschäftsführender Gesellschafter der IPH Gruppe, und Stefan Steurer, Director Consulting & Development bei IPH Handelsimmobilien GmbH, geben Einblicke in aktuelle Entwicklungen und Investmentstrategien.

Stabilität mit Differenzierung
Fachmarktzentren mit Lebensmittelankermietern haben sich besonders in unsicheren Marktphasen als verlässliche Investmentoption erwiesen. "Fachmarktzentren sind häufig ein Sicherheitsanker, gerade in Marktphasen, die von Unsicherheit geprägt sind. Ihre wesentlichen Nutzungen – etwa Lebensmittelversorgung, Drogeriemärkte oder preisorientierter Einzelhandel – funktionieren weitgehend unabhängig von konjunkturellen Schwankungen," erklärt Stefan Steurer.

Dabei ist jedoch eine differenzierte Betrachtung notwendig. Der Markt bietet eine große Bandbreite an Konzepten – von kleineren, standortnahen Märkten bis hin zu großflächigen Fachmarktzentren mit vielfältigen Sortimenten. "Diese Differenzierung ist kein Nachteil, sondern ein Vorteil: Sie ermöglicht maßgeschneiderte Investmentansätze und -strategien, die so vielseitig sind wie die Immobilien selbst," so Steurer weiter.

Investmentnachfrage bleibt hoch, aber differenzierter
Die Nachfrage nach lebensmittelgeankerten Einzelhandelsobjekten ist nach wie vor stark, hat sich jedoch qualitativ verändert. "Wir beobachten nach wie vor ein sehr hohes Interesse. Gerade konservative Investoren schätzen die gut planbaren Cashflows von Vollsortimentern und Discountern. Aber das Sentiment hat sich spürbar differenziert," berichtet Lars Jähnichen.

Das Repricing im Handelsimmobiliensektor hat auch den Nahversorgungsbereich erreicht, wenn auch nicht so stark wie andere Segmente. Zudem agieren institutionelle Anleger heute vorsichtiger:
"Vor einigen Jahren wurden Portfolios von Lebensmittelmärkten oft blockweise gehandelt, ohne dass jede Filiale im Detail geprüft wurde. Diese Phase ist vorbei. Heute schauen Investoren viel genauer hin: Wie sieht das Wettbewerbsumfeld aus? Wie nachhaltig ist der Mietvertrag? Und wie passt das Objekt ins Portfolio?"

Herausforderungen an regionalen Standorten
Besonders an kleineren Standorten zeigt sich eine zunehmende Polarisierung der Handelsbranchen.
"Man darf auch nicht unterschätzen, wie stark die Polarisierung einzelner Handelsbranchen gerade in kleineren Städten ist. Während Nahversorgung häufig gut funktioniert, ziehen andere Bereiche tendenziell eher in Richtung Standorte mit höherer Zentralität," warnt Jähnichen.
Er empfiehlt daher, verschiedene Szenarien durchzurechnen: den Normalfall, den Ausfall eines großen Mieters und den Fall, dass auch die Frequenzwirkung verloren geht.

Mixed-Use und urbane Quartiere
In urbanen Lagen gewinnt die Kombination verschiedener Nutzungsarten zunehmend an Bedeutung. "Gerade in urbanen Lagen ist es sinnvoll, Lebensmitteleinzelhandel mit Wohnen, Gastronomie oder Gesundheitsangeboten im Sinne eines Mixed-Use-Ansatzes sinnvoll zu verknüpfen. Zum einen steigt so die Frequenz, zum anderen erhöht ein Lebensmittelmarkt die Grundversorgung für Quartiere," erläutert Jähnichen.

Dennoch mahnt er zur Vorsicht:
"Nicht jeder Standort eignet sich für diese Ansätze, und nicht jeder Mieter kann die Belastung aus Quartiersintegration, Lieferlogistik und städtebaulichen Vorgaben tragen. Deshalb braucht es für jede Mixed-Use-Strategie eine präzise Standort- und Nutzeranalyse."
 

Zukunftsfähige Standorte
Was macht einen Standort besonders zukunftsfähig? Stefan Steurer nennt wichtige Faktoren:
"Wenn man rein auf die Standortfaktoren schaut, sind es meist Mikrolagen mit stabiler Nachfrage, geringem Wettbewerb und einem bonitätsstarken Betreiber. Aber das allein reicht nicht mehr. Erfolgreiche Standorte haben oft noch etwas Zusätzliches, etwa ein gutes Convenience-Angebot, einen hohen Anteil an Services oder ein nachhaltiges Baukonzept."

Lars Jähnichen ergänzt: "Bei all diesen Standorten ist jedoch eines gemeinsam: Sie erfordern eine tragfähige Objektstrategie und ein klares Commitment seitens des Eigentümers."

Tipps zur Mietvertragsgestaltung
Für institutionelle Investoren hat Lars Jähnichen drei konkrete Empfehlungen zur Mietvertragsgestaltung: "Aus unserer Sicht sind drei Punkte besonders relevant. Erstens die Indexierung und Anpassungsmechanismen der Mietverträge. Viele Anleger schauen zunächst auf den aktuellen Mietzins, aber mindestens genauso wichtig ist, wie dieser Mietzins an die Inflation gekoppelt ist. Zweitens die Struktur der Laufzeiten und Verlängerungsoptionen. Ein zehnjähriger Vertrag klingt im ersten Moment solide, aber wenn nach fünf Jahren ein Sonderkündigungsrecht besteht, sollte das sauber eingeordnet werden. Drittens die Verteilung der Nebenkosten und Instandhaltungspflichten."

Fazit
Der Lebensmitteleinzelhandel bleibt ein attraktives Investmentziel, erfordert jedoch zunehmend differenzierte Betrachtungen und Strategien. Die Vielfalt der Konzepte bietet Chancen für maßgeschneiderte Investmentansätze, verlangt aber auch eine sorgfältige Analyse der Standorte, Mieterstrukturen und Vertragsbedingungen. Besonders zukunftsfähig erscheinen hybride Konzepte und Mixed-Use-Ansätze, die verschiedene Nutzungsarten intelligent miteinander verknüpfen.