Retail Property News

Neue Quartiersentwicklung: „Flächen müssen so flexibel wie möglich gestaltet werden“

Jul 2021
Lars Jähnichen über verändertes Konsumverhalten der Menschen, was das für die Gestaltung von Quartieren bedeutet und welche Angebotslücken im Stadtteil Neuperlach IPH bei der Entwicklung des Perlach Plaza ausgenutzt hat.

Herr Jähnichen, wodurch zeichnet sich ein modernes Quartier aus?

Sowohl unser Konsum- als auch unser Freizeitverhalten haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Moderne Quartiersentwicklungen tragen diesem Fakt Rechnung, wie mehrere Beispiele zeigen. Erstens: Wir wollen nicht mehr weite Strecken für den Lebensmitteleinkauf zurücklegen. 50 Prozent unserer Einkäufe erledigen wir nach maximal fünf Minuten Fahrtzeit. Daher sollte in einem neuen Quartier stets ein Lebensmittelhändler angesiedelt werden. Zweitens: Unser Essverhalten hat sich in den zurückliegenden zehn Jahren spürbar verändert. Das Umsatzwachstum in der Gastronomie war in diesem Zeitraum doppelt so groß wie das des Einzelhandels. Für uns wird es immer normaler, dass wir nicht kochen, sondern auswärts essen. Daher muss ein Quartier eine große gastronomische Vielfalt bieten. Drittens: Die Menschen denken neu über Mobilität. Carsharing und andere Formen der Mobilität sind für die junge Generation nichts Fremdes mehr. Diese Trends müssen bei der Entwicklung von modernen Quartieren berücksichtigt werden, auch in Form von digitalen Zusatzservices.

Was bedeutet dieses neue Anforderungsprofil für Investoren, Eigentümer, Entwickler und Betreiber?

Es wird in vielen Städten diskutiert, wie man die unterschiedlichen Interessen der Immobilieneigentümer untereinander und mit denen der Stadt besser verknüpfen kann. Hierbei sind die politischen Gremien gefordert, die verschiedenen Parteien wie gerade die Immobilienbesitzer und die Mieter an einen Tisch zu bekommen und dann ein gemeinsames Konzept für die Stadt zu entwickeln. Erfolgreiche Kommunen begreifen den Strukturwandel als Chance, die es konsequent zu nutzen gilt, um unsere Innenstädte bunter und lebendiger zu machen.

Wenn die Quartiere an die neue Lebensweise der Menschen angepasst werden müssen, heißt das, dass sich auch die Mietflächen in Größe oder Zuschnitt verändern?

Unbedingt. Flächen müssen heutzutage so flexibel wie möglich gestaltet werden. Es geht nicht mehr nur darum, dass die Läden beispielsweise gut beliefert werden können. Sichtbeziehungen spielen vielmehr eine enorme Rolle, ebenso die Anbindungen an Parkplätze. Ein Objekt muss so konzipiert sein, dass bereits bei der Erstvermietung die Nachvermietung von morgen Berücksichtigung findet, sprich eine hohe Flexibilität der Grundrisse möglich ist. So können Quartiere geänderten Mieteranforderungen auch in Zukunft Rechnung tragen. 

Diese Regeln gelten dann für alle neuen Objekte?

Jeder Standort muss individuell betrachtet werden. Wer ist die jeweilige Zielgruppe, und was kann ich ihr mit dem Objekt bieten? Das kann auch ein klassisches Nahversorgungskonzept sein. Bei der Konzepterstellung für das „Perlach Plaza“ in München haben wir konsequent die Angebotslücken im Stadtteil Neuperlach ausgenutzt. Das Quartier liegt in unmittelbarer Nachbarschaft des „Pep“, eines der größten und erfolgreichsten Einkaufszentren Deutschlands. Es war herausfordernd für uns, auf der anderen Straßenseite 13.000 Quadratmeter Handelsfläche zu vermarkten. Wir haben uns zunächst sowohl das „Pep“ sowie den Bezirk angesehen, um festzustellen, was dort fehlt und vor allem auch, welche Vorteile unser Standort bietet. Auf Basis dieser Daten haben wir ein Konzept mit gut ausdifferenzierter Nahversorgung, etlichen Dienstleistungen und einem breit gefächerten Gastronomieangebot entwickelt. Bei der Gastronomie nutzen wir die Vorteile des neuen Quartiers. So bieten wir den Menschen im Bezirk interessante Restaurants, deren Außenflächen gut in die neue Parklandschaft eingebunden sind. So ist es uns gelungen, lange vor Fertigstellung über 85 Prozent der Flächen konzeptkonform vermietet zu haben – und das trotz Corona.

Vielen Dank, Herr Jähnichen!

 

Ansprechpartner

Lars Jähnichen

Geschäftsführer
IPH Handelsimmobilien GmbH & IPH Transact GmbH