Shoppingcenter im Wandel: Herausforderungen und Chancen optimal nutzen
Die Transformation des Shoppingcenter-Markts zeigt eine deutliche Polarisierung zwischen wertstabilen und problematischen Standorten. In einem Interview mit der Immobilien Zeitung erläuterte Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH Gruppe, die aktuellen Entwicklungen und Herausforderungen.
Eine aktuelle Analyse von IZ Research verdeutlicht diese Entwicklung. Viele Shoppingcenter, insbesondere in den Beständen der offenen Publikumsfonds, haben in den vergangenen Jahren erhebliche Wertverluste hinnehmen müssen. Die Verkehrswerte zahlreicher Objekte sinken seit fünf bis sechs Jahren kontinuierlich – ein schleichender Prozess, der auf tiefgreifende strukturelle Veränderungen hinweist.
Wertverfall und Polarisierung
Von 37 Shoppingcentern, die Anfang 2024 in offenen Publikumsfonds gehalten wurden, mussten 20 seit ihrem Höchstwert Abwertungen von 10 % bis 50 % verkraften. Solche Verluste haben erhebliche Investitionen, die einst in diese Objekte geflossen sind, nachhaltig entwertet.
Es gibt jedoch auch Ausnahmen: Einige wenige Top-Standorte haben ihre Werte stabil gehalten oder konnten in den letzten Jahren sogar eine Aufwertung verzeichnen. Diese Beispiele zeigen, dass strategische Investitionen und gezielte Anpassungen selbst in herausfordernden Zeiten Wirkung zeigen können.
Ursachen des Wertverlusts
Die Ursachen für den Rückgang der Verkehrswerte sind vielschichtig. Weniger die Zinswende oder die Corona-Pandemie, sondern vor allem das veränderte Verbraucherverhalten mit höheren Online-Kaufanteilen hat maßgeblich zu Leerständen und sinkenden Mieteinnahmen geführt.
Besonders Modehändler, die traditionell einen großen Anteil an der Flächennutzung in Einkaufszentren ausmachen, haben ihre Filialnetze verkleinert, unrentable Standorte aufgegeben oder sind infolge von Insolvenzen aus kleineren Städten verschwunden. Dieser Rückzug hat nicht nur die Flächenverteilung in den Centern verändert, sondern auch deren wirtschaftliche Basis nachhaltig geschwächt.
Lars Jähnichen erläutert: „Den Shoppingcentern macht die Strukturveränderung im Einzelhandel zu schaffen. Die hat 2013/2014 angefangen und kam spätestens 2016/2017 voll zum Tragen“
Erfolgsfaktoren für zukunftsfähige Center
Trotz der Herausforderungen gibt es erfolgreiche Beispiele, die zeigen, wie Shoppingcenter auch in einem schwierigen Marktumfeld Bestand haben können.
Entscheidend hierfür sind drei zentrale Erfolgsfaktoren:
Strategische Neuausrichtung: Anpassung der Konzepte an die veränderten Anforderungen von Mietern und Kunden.
Diversifizierung der Nutzungen: Umnutzung von Verkaufsflächen in Wohn- und Büroflächen sowie die Integration von Freizeit- und Erlebnisangeboten.
Flexibilität und Investitionsbereitschaft: Kontinuierliche Weiterentwicklung von Standorten und Mietstrukturen, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.
Chancen durch Transformation und Innovation
Die Polarisierung des Marktes unterstreicht die Bedeutung von Standortqualität und Betreiberkompetenz. Während schwächere Center an Wert verlieren, bieten starke Standorte attraktive Perspektiven für Investoren.
Dort können durch eine Neupositionierung , häufig auch mit Nutzungsausweitung z.B. durch die Integration von Freizeit, Fitness, aber auch Co-Working-Spaces, Wohnflächen oder Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen neue Einnahmequellen erschlossen werden. Diese Transformationen beleben die Standorte nachhaltig und sichern deren wirtschaftliche Zukunft.
Lars Jähnichen betont: „Der Standort und der Betreiber sind wichtiger denn je. Eigentümer müssen kontinuierlich nachinvestieren, um wettbewerbsfähig zu bleiben.“
Transformation von Einkaufszentren: Anforderungen an Eigentümer und Betreiber
Die anhaltenden strukturellen Veränderungen im Einzelhandel stellen Eigentümer und Betreiber von Einkaufszentren vor erhebliche Herausforderungen. Um den wirtschaftlichen Anforderungen gerecht zu werden, sind fundierte Standortanalysen, flexible Nutzungskonzepte und gezielte Investitionen essenziell.
Die Anpassung von Objekten an aktuelle und künftige Marktanforderungen erfordert nicht nur eine umfassende Kenntnis der Marktdynamik, sondern auch die Fähigkeit, wirtschaftliche und strukturelle Gegebenheiten der Immobilien realistisch zu bewerten und neu auszurichten.
Anforderungen an die Transformation
Erfolgreiche Transformationsprozesse basieren auf:
Standortanalysen: Eine gründliche Bewertung des Einzugsgebiets, der Kundenfrequenz und der Marktentwicklung ist entscheidend, um die Stärken und Schwächen eines Standorts zu identifizieren.
Flexible Nutzungskonzepte: Der wachsenden Nachfrage nach Mischkonzepten aus Einzelhandel, Gastronomie, Freizeit und ergänzenden Nutzungen wie Wohnen oder Büros muss Rechnung getragen werden.
Investitionsstrategien: Eine klare Priorisierung von Investitionen, abgestimmt auf die spezifischen Anforderungen des Standorts, stellt die langfristige Wettbewerbsfähigkeit sicher.
Die Transformation von Einkaufszentren verlangt kontinuierliche Anpassungen, die nicht nur wirtschaftlich tragfähig, sondern auch auf die veränderten Bedürfnisse von Mietern und Kunden abgestimmt sind.
Zukunftsorientierte Entwicklung erfordert entschlossenes Handeln
Die aktuellen Marktverhältnisse machen deutlich, dass zukunftsfähige Lösungen nur durch konsequentes Handeln möglich sind. Eigentümer und Betreiber müssen zeitnah Maßnahmen einleiten, die die langfristige Attraktivität und wirtschaftliche Stabilität der Objekte sicherstellen.
Die erfolgreiche Transformation eines Einkaufszentrums ist eine komplexe Aufgabe, die detaillierte Marktkenntnisse, kreative Konzepte und belastbare Analysen erfordert. Entscheidend ist, die spezifischen Anforderungen eines jeden Objekts präzise zu erkennen und darauf abgestimmte Lösungen umzusetzen. Ein Patentrezept gibt es dafür nicht.
Die Zukunft der Einkaufszentren wird durch die Entscheidungen geprägt, die heute getroffen werden. Ein klarer Fokus auf die Transformation und Weiterentwicklung der Standorte ist unerlässlich, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben und attraktive Nutzungsperspektiven zu schaffen.
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