Strukturwandel statt Zyklus: Warum Handelsimmobilien neu gedacht werden müssen

Immobilien in guten Lagen mit klaren Nutzungskonzepten behaupten sich weiterhin, während weniger profilierte Objekte zunehmend unter Druck geraten. Für Investoren, Projektentwickler und Kommunen bedeutet das: Nutzungsmischungen, effizientere Prozesse und ein stärker kuratiertes Flächenmanagement werden künftig entscheidend für Stabilität und Rendite.

Darauf weist Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Holding und der IPH Handelsimmobilien, im Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen, des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss hin in dem er das Kapitel Handelsimmobilien verantwortet. 

Nach Einschätzung von Stumpf zeigt sich eine zunehmende Polarisierung des Marktes. Standortqualität, Nutzungskonzept und Managementkompetenz entscheiden stärker denn je über den Erfolg einer Immobilie. Stumpf: „Während Top-Lagen mit klarer Identität stabil bleiben, geraten Objekte ohne Profil unter Druck.“

Ein wichtiger Trend sei die Entwicklung hin zu gemischten Nutzungskonzepten. „Mixed-Use bedeutet dabei mehr als eine Kombination verschiedener Funktionen.“ Handelsimmobilien müssen künftig stärker als integrierte Bausteine der Stadt funktionieren. Im Bestand geht es vor allem um gezielte Flächenumwandlungen, um Besucherfrequenzen zu stabilisieren oder neue Zielgruppen zu erschließen.

Transformation braucht schnellere Prozesse

Deshalb haben wir im Gutachten einen gezielten Umbau-Turbo für Innenstädte gefordert. Gerade die Umnutzung großer Warenhäuser dauert häufig zu lange. Transformation scheitert oft nicht an Konzepten, sondern an Zeit.

Gleichwohl darf nicht übersehen werden, dass für die Realisierung von Transformationsprojekten jedoch die wirtschaftliche Tragfähigkeit entscheidend bleibt: Viele Projekte scheitern bereits an der Preisfindung für das Bestandsobjekt, wenn sich keine belastbare Kalkulationsbasis für die Umnutzung finden lässt. Die Bodenbildung ist noch nicht abgeschlossen.

Handelsimmobilien als urbane Treffpunkte
Handelsimmobilien entwickeln sich zunehmend zu sogenannten „Third Places“ – Orten mit Aufenthaltsqualität, Gastronomie und ergänzenden Nutzungen. Stumpf: „Entscheidend wird künftig die Rolle einer Immobilie im Gesamtsystem eines Quartiers.

Flexibilität und Nutzungsmischung gewinnen an Bedeutung, ebenso die Abstimmung verschiedener Funktionen wie Gastronomie, Dienstleistungen, Büro oder medizinische Angebote.“ Rendite entsteht dabei weniger durch maximale Spitzenmieten einzelner Mieter als durch stabile und resiliente Nutzungskonzepte.

Weniger Regulierung als Wachstumsschub
Um Transformation und Investitionen zu erleichtern, sieht Stumpf vor allem einen Hebel: einfachere und schnellere Verfahren. Nutzungsänderungen sollten nicht automatisch eine vollständige Anpassung an alle aktuellen Bauvorschriften auslösen.

Stumpf: „Überregulierung wirkt zunehmend als Wachstumsbremse. Werden Prozesse vereinfacht und Handlungsspielräume erweitert, könnten neue Investitionen und innovative Nutzungskonzepte den Wandel der Innenstädte deutlich beschleunigen.“