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Umbau im „Das Gerber“: Wenn die „Troublemanagerin“ mit im Haus wohnt

Mär 2022
Eine Baustelle im Center ist selten eine Freude für die Mieter, auch wenn hinterher alle davon profitieren. Doch bis dahin gibt es Einschränkungen zu erdulden. Kluges Center Management weiß: Kommunikation ist der Schlüssel zur Zufriedenheit. Im Stuttgarter Stadtkaufhaus „Das Gerber“ wurde eine besonders clevere Strategie gewählt.

Wenn die Baumaßnahmen fertig sind, wird sich vieles verändert haben im Stadtkaufhaus „Das Gerber“ – selbst der Name des Stuttgarter Shopping Centers: „Gerber Quartier“ wird das Objekt künftig heißen und damit die Veränderung des Hauses deutlich machen.

Die Verwandlung in ein urbanes Mischquartier hat bereits im Jahr 2020 begonnen, seitdem wird „Das Gerber“ erheblich umgebaut, 2023 soll alles fertig sein. Und die deutlichsten Veränderungen betreffen dann das erste Obergeschoss: Dieses wird künftig von einem Hotel mit 150 Zimmern und einer Coworking-Fläche mit 200 Arbeitsplätzen genutzt, Einzelhandel gibt es dort nur noch zu einem kleinen Teil. Abgerundet wird der Umbau durch die neue, zum Hotel gehörende Tagesbar mit 250 Quadratmetern im Erdgeschoss, alles entwickelt von der Münchener Hotelgruppe „Ruby“. Insgesamt werden rund 7.000 Quadratmeter im „Gerber“ neugestaltet; das ist erheblich für ein Haus, dessen Handels- und Gastronomiefläche bisher 25.000 Quadratmeter umfasste.

Center Manager Guido Reuter ist bei allen Baubesprechungen anwesend

Bei solch einer Großbaustelle stellt sich für das Center Management die Frage, wie man den laufenden Betrieb organsiert, damit Mieter und Kunden vom Umbau nicht zu sehr beeinträchtigt werden. Für den Baubetrieb sind externe Architekten und ein Projektmanagement federführend, beides wird vom Eigentümer des „Gerber“ gesteuert. „Und wir müssen gewährleisten, dass der Centerbetrieb funktioniert“, sagt Guido Reuter, seit wenigen Wochen neuer Center Manager dort. Das heißt, dass er und sein Team bei allen Baubesprechungen anwesend sind, „um einschätzen zu können, welche Baumaßnahmen welche Auswirkungen auf den Centerbetrieb haben könnten“.

So etwa, als die Rolltreppe vom Erdgeschoss in die erste Etage entfernt werden musste, und notgedrungen die darunter befindliche ebenfalls. Doch genau diese führte vom Erd- ins Untergeschoss – wo eine EDEKA- und eine Aldi-Filiale angesiedelt sind. Für die Baumanager war alles einfach: Wir müssen beide Geschosse drei Tage lang schließen, um arbeiten zu können. Nur: Es konnte in dieser Zeit so gut wie niemand ins Untergeschoss gelangen, folglich drohte beiden Lebensmittelfilialisten kaum Kundenfrequenz. „Hier müssen wir vermitteln“, betont Center Manager Reuter. „Denn die Bauarbeiter denken in ihrer Welt, die Händler in ihrer. Die Aufgabe meines Teams ist, beide Welten zusammenzuführen.“

Pro Woche gibt es zwei Treffen aller Beteiligten, um alles zu besprechen, was auf der Baustelle anfällt. „Ich kann bei diesen Sitzungen immer nachfragen, was wie und wo passieren wird, um zu überlegen, wie ich in meinem Bereich darauf reagieren kann.“

Für die Wohnungsmieter wohnt die Ansprechpartnerin eine Tür weiter

Es ist nicht nur der Einzelhandel vom Umbau betroffen, mehr noch werden die Büromieter in den oberen Etagen, aber vor allem die Wohnungsmieter auf dem Dach des „Gerber“ beeinträchtigt. Denn die stört der Baulärm besonders.

Der kluge Schachzug der IPH: Schon voriges Jahr wurde eine Mitarbeiterin des Center Managements als Kommunikationsexpertin speziell für die Wohnungsmieter abgestellt. Das ist die Junior Center Managerin Kim Reisen. Sie hat eine freie Wohnung im „Gerber“ bezogen, sämtliche Nachbarn haben ihre Telefonnummer und können sich bei ihr melden, sollte der Baulärm zu sehr stören. „Dadurch haben wir sehr viel Druck und Stress von den anderen Mietern und Wohnungseigentümern genommen“, sagt Guido Reuter. „Das ist eine gute Lösung. Denn wenn Kim Reisen am Samstagmorgen hört, dass auf der Baustelle gebohrt wird, obwohl das verboten ist, kann sie sofort alle Hebel in Bewegung setzen, um diese Beeinträchtigung abzustellen. Die anderen Eigentümer und Mieter wissen, dass sie nichts unternehmen müssen, weil sich meine Kollegin darum kümmert.“

Kim Reisen ist somit die „Troublemanagerin“ des „Gerber“ – (fast) immer ansprechbar und mit den anderen Mietern im selben Boot sitzend. Das sorgt bei den Betroffenen für Nahbarkeit und Vertrauen.

Kommunikation in die digitalen Kanäle verlagert

Und wie geht’s dem Einzelhandel, dem Kerngeschäft eines jeden Centers? „Die Mall ist grundsätzlich baustellenfrei“, erklärt Guido Reuter. Allerdings gibt es im Erdgeschoss, also dort, wo die frequenzstarken Läden sind, einen sogenannten Baustellentunnel, der die Passanten vor Bauschmutz schützen soll. „Doch dieser nimmt leider die Sicht auf die Schaufenster, folglich nehmen die Kunden diese Geschäfte nicht mehr wahr.“ Deshalb müssen Guido Reuter und sein Team bei den betreffenden Ladenmietern für gute Stimmung sorgen, um den Verdruss etwas zu minimieren. „Wir hoffen, dass der Tunnel im September abgebaut werden kann und wir in den Normalbetrieb übergehen können.“ Was leider bis zum Baustellenende im Frühjahr 2023 bleibt, ist eine geschlossene der beiden Tiefgaragenzufahrten.

Was so eine Großbaustelle noch mit sich bringt, sind die eingeschränkten Kommunikationsmöglichkeiten im Haus. Plakate aufstellen ist schwerlich möglich, es gibt einfach keinen Platz dafür. Folglich müssen auch im „Gerber“ alle kommunikativen Maßnahmen in die digitalen Kanäle verlagert werden; die Coronakrise hat diese Strategie noch forciert. Der Platzmangel verhinderte allerdings auch eine Tradition, die zu jedem attraktiven Shopping Center gehört: eine schöne Weihnachtsdekoration. „Auf einer Baustelle hätte so ein Angebot keinen Sinn ergeben“, bedauert Guido Reuter.

Für den erfahrenen Center Manager ist allerdings klar, dass jetzt der beste Zeitpunkt für so einen großen Umbau ist. Denn coronabedingt waren lange fast alle Läden geschlossen und nach dem Neustart waren die Kundenfrequenzen noch lange nicht auf Vorkrisenniveau. Und wenn die Krise endgültig überwunden ist, können sich alle sicher sein: „Das Gerber“ wird attraktiver sein als zuvor.

Ansprechpartner

Heiner Ganz

Regionalleiter Center Management Süd
IPH Centermanagement GmbH