Vom Leerstandsobjekt zum neuen Mittelpunkt: Wie die Neuausrichtung von Highstreet-Flächen gelingt

Am Anfang steht die analytische Arbeit

Während kleinere Flächen häufig in bestehender Form weitergenutzt werden können und vor allem die Wahl nach der passenden Branche im Mittelpunkt steht, sind Highstreet-Flächen in einer Größenordnung von 25.000 Quadratmetern deutlich komplexer. Meist sind bauliche Veränderungen in erheblichem Ausmaß nötig, und diese müssen sorgfältig vorbereitet werden. Deshalb legt die IPH Gruppe jedem Neupositionierungskonzept eine detaillierte Analyse zugrunde.

Dafür ist vor allem Vor-Ort-Expertise nötig. Wir kennen und beobachten den lokalen Mietermarkt genau. Zusätzlich sind elementare Strukturdaten für die Makroanalyse wichtig: Diese umfassen unter anderem das Durchschnittsalter der Bevölkerung, die Kaufkraft sowie Pendlerströme und geben Aufschluss darüber, welche Branchen und Konzepte am Standort Potenzial haben. Anschließend analysieren wir den Mikrostandort. Die Details der Neuausrichtung richten sich maßgeblich nach der unmittelbaren Umgebung der Immobilie.
Auch die Bausubstanz ist für potenzielle Nachnutzungskonzepte entscheidend. Baujahr, Deckenhöhe, Belichtung, Grundriss und weitere Merkmale fließen in unsere Analyse ein. Mit all diesen Daten haben unsere Experten eine fundierte Grundlage, um das passende Konzept zu entwerfen.

Exit oder Revitalisierung?

Zwischen dem fertigen Konzept und der Wiederinbetriebnahme vergehen in der Regel 36 Monate. Angesichts dessen stehen Investoren vor der Frage, ob sie das Objekt halten oder verkaufen wollen. Ein marktgängiges und somit zukunftssicheres Konzept kann in beiden Fällen für entscheidende Vorteile sorgen.
Aber welche Variante ist die richtige? Dies kommt vor allem auf die geplante Haltedauer an. Die jeweilige Amortisationszeit ist nur mit einem langfristigen Anlagehorizont vereinbar. Passt das allerdings nicht zum Businessplan der Investoren, ist eine adäquate Exitstrategie angebracht.

Vermittlungsarbeit erforderlich

Obwohl sowohl die Kommune als auch der Investor an einer belebten Innenstadt und funktionierenden Handelsflächen interessiert sind, können die Einzelinteressen der Parteien mitunter stark divergieren. Daher braucht es oft eine vermittelnde Instanz. Die IPH Gruppe kann an der Schnittstelle zwischen beiden „Übersetzungsarbeit“ leisten. In einem offenen Dialog können unsere Experten vor Ort Unklarheiten ausräumen und Hürden abbauen. Als Vermittler sorgt die IPH für eine möglichst reibungslose Kommunikation zwischen beiden Parteien. Dank dieser engen Zusammenarbeit entwerfen wir Konzepte, die nicht nur in den Augen der Investoren, sondern auch in den Augen der Kommunen gewinnbringend sind.

Kein Schema F – aber Leitlinien

Dennoch gilt: Das universelle Erfolgsrezept zur Nachnutzung von Highstreet-Immobilien existiert nicht, eine Neupositionierung erfordert stets ein individuelles Konzept. Allerdings existieren einige Leitlinien, beispielsweise im Themenfeld ESG. Deshalb ist das Bauen im Bestand immer die optimale, sprich umweltverträglichere Lösung als der Abriss und Neubau. In vielen Fällen kann ein Zertifizierungsprozess gemäß DGNB-Standard während der Umbauarbeiten angestoßen werden. Auf diese Weise wird ein späterer Exit erleichtert, denn der Megatrend Nachhaltigkeit wird die Immobilienbranche auf Jahre und Jahrzehnte prägen.

Eine weitere Leitlinie zielt darauf ab, möglichst viele unterschiedliche Flächen sinnvoll in einem Mixed-Use-Konzept zu vereinen – Handel im Erdgeschoss, darüber Büro-, Fitness- oder Wohnflächen. Außerdem stehen aus Sicht der Händler Freizeit- und Kulturflächen hoch im Kurs, sie ziehen viele Passanten an. Natürlich müssen unterm Strich dabei auch die Mieteinnahmen stimmen, denn solche Nutzungen generieren weniger Ertrag auf den Quadratmeter gesehen als klassische Handels- oder Büroflächen. Aus Sicht der Nachhaltigkeit der Mieten und der Frequenz kann der gezielte Verzicht auf Handelsfläche jedoch genau richtig sein.

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