Wegfall der Nonfood-Flächen: Vom Laden zum Dialysezentrum

Der Trend, dass weggefallene Non-Food-Flächen durch Gastronomie oder durch Lebensmittelanbieter ersetzt wurden, bekommt nun eine neue Facette: Flächen werden durch neue Mieter substituiert, die nicht mehr aus der Handelsbranche stammen.

Das Nonfood-Segment wird künftige weiter Flächen aufgeben. Joachim Stumpf, Geschäftsführer von BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien GmbH, hat dazu eine Botschaft an Vermieter und Eigentümer: „Ruhe bewahren ist wichtig. Diese Veränderungen sind herausfordernd, man muss sich professionell darauf vorbereiten.“ Stumpf sagt, dass neue Mieter Innenstädte und Quartiere neugestalten und beleben werden. Diese kommen aus den Bereichen Bildung, Büro, City-Logistik, Freizeit, Gesundheit, Hotel sowie Wohnen in all seinen Facetten (wie etwa Studentenwohnheime oder bewirtschaftete Apartmenthäuser).
 

Ein Shoppingcenter mit Hotel und Co-Working-Flächen

Das heißt aber auch, dass Eigentümer sich mit diesen Veränderungen auseinandersetzen müssen. „Sie müssen sich jetzt fragen, wo neue Nutzungsarten in einer Immobilie zusammenspielen können, und wo die Objekte den technischen und baulichen Anforderungen von Mietern außerhalb des Einzelhandels entsprechen“, betont Stumpf. Dazu gehört beispielsweise, dass für neue Mieter aus der Logistik die Belastung der Fußböden geprüft werden muss.

Wie eine veränderte Nutzungsstruktur aussehen kann, zeigt z.B. das Gerber in Stuttgart wo aktuell Nonfood-Retail durch Hotel und Co-Working ersetzt wird. Ein neuer Spieler für solche innerstädtischen Umnutzungsflächen sind Anbieter der medizinischen Nahversorgung, die zuvor eher außerhalb der Stadtzentren tätig waren. In einer alternden Gesellschaft wird dieser Bereich jedoch immer wichtiger, und auch die gute Erreichbarkeit ist vor allem für Menschen wichtig, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind. Einer dieser Anbieter sind Dialysezentren, wie sie etwa von Fresenius Medical Care betrieben werden. Das börsennotierte Unternehmen mit Sitz in Bad Homburg ist weltweit der größte Anbieter von Produkten und Dienstleistungen für Menschen mit Nierenerkrankungen.
 

Dialysezentren benötigen spezielle Immobilien

Doch ein Dialysezentrum einzurichten ist komplex. Bis Anfang der Nullerjahre durften sie nur von Ärzten betrieben werden, seitdem dürfen hier auch Anbieter wie Fresenius Medical Care agieren. Sie kaufen die Betriebe Ärzten ab. Es gibt jedoch immer noch einen strengen Gebietsschutz. „Wenn wir ein erworbenes Dialysezentrum weiter als drei Kilometer vom heutigen Standort verlegen wollen, benötigen wir die Zustimmung der Kassenärztlichen Vereinigung“, sagt Christian Berk, Property Manager bei Fresenius Medical Care.

Anspruchsvoll sind auch die Anforderungen an die Beschaffenheit einer Immobilie, um daraus ein Dialysezentrum zu machen. Benötigt werden mindestens 750 Quadratmeter Fläche, ein größeres Zentrum hat gar 1500 Quadratmeter. Im Keller werden 100 Quadratmeter für die Wassertechnik benötigt.
 

Große Aufzüge, große Fensterfronten

Das Objekt muss von Lastwagen (mindestens 7,5 Tonnen, besser 12 Tonnen) Taxis oder Krankentransporten angefahren werden können. Sollte es mehrgeschossig sein, dann braucht es einen Aufzug, der mindestens 1,80 Meter Länge hat, damit Platz ist für den Patienten auf der Liege sowie zwei seiner medizinischen Begleiter. „Und wir benötigen entweder eine große Fensterfront oder die Möglichkeit, so eine einzubauen“, sagt Berk. „Denn die Patienten müssen während einer vierstündigen Behandlung etwas anderes sehen können als einen medizinischen Raum.“

Berk weiß, dass das ein anspruchsvolles Anforderungsprofil ist. Infrage kommen daher vor allem Immobilien in Fachmarktzentren, aber auch Möbel- und Warenhäuser sind denkbar. „Dafür bieten wir das solide Geschäftsmodell eines Dax-Konzerns mit ausgezeichneter Bonität. Wir können die Mietertragssicherheit in einem Portfolio erhöhen – langfristig“, wirbt er um Vermieter.

Dieses gute Argument hat sich offenbar schon herumgesprochen. Seit anderthalb Jahren würden immer mehr Vermieter Dialysezentren als Beimischung und Stärkung ihres Immobilienportfolios wahrnehmen, hat Berk festgestellt.

Das Fazit von Joachim Stumpf: Eigentümer, die bereit sind, sich auf solche neuen Mieter einzustellen, sichern die Ertragskraft ihrer Objekte.